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海外在住のまま日本で住宅を購入する：確認すべきことと、相談先

海外にお住まいのまま、日本で住宅を購入することは可能です。変わるのは、誰があなたの代わりに署名するか、書類をどう届けるか、資金をどう送るか、そして購入後にどのような報告や通知が手元に届くかです。このガイドは、シンガポール、香港、台湾などの海外にお住まいで、ご自身がお住まいになる4億5,000万円からの戸建てやマンションを日本で購入したい方に向けたものです。各段階を「確認すべき事項」と「それに答える専門家」として整理しています。仲介業者は法的助言も税務上の助言も行いません。作成は、東京で英語と日本語で業務を行う宅地建物取引業者、Lewis Corporation（株式会社ルイスコーポレーション）です。仲介業者自身が何を行うかは、当社の住宅購入サービスをご覧ください。

日本に住んでいなくても住宅を買えるのか

はい。日本では、外国籍の方や非居住者が土地や建物を取得することについて一般的な制限はありません。2026年3月の内閣官房による制度の見直しでも、枠組みは報告と監視であり、取得の禁止はないとされています。ただし、海外在住の買主には次の三点が関わります。

第一に、所有は在留資格を与えません。出入国在留管理庁が定める在留資格の一覧に、不動産の所有は含まれていません。どれだけの期間、どの資格で滞在できるかは、入管業務を扱う弁護士や行政書士にご相談ください。

第二に、2026年4月1日以降、非居住者が日本国内の不動産を取得した場合、価格の多寡や自己居住の有無にかかわらず、取得から20日以内に日本銀行を経由して財務大臣へ報告書を提出します。様式は日本語で、国内の代理人が提出することもできます。誰が作成するのかを初回のご相談で確認してください。

第三に、2024年4月1日以降、日本国内に住所を持たない買主は、所有権の登記の際に国内連絡先を届け出ます。外国籍の個人の氏名は、旅券のローマ字表記が併記されます。いずれも登記を担当する司法書士が対応します。

遠隔での購入で、誰が何をするのか

遠隔での購入には八つの関係者が登場します。海外からの購入で最も多い遅れの原因は、質問の相手を間違えることです。

買主であるあなた
この関係者が行うこと: 要望と予算を決め、判断し、本人しか署名できないものに署名し、資金を送る
確認すべきこと: 自宅からできることと、渡航が必要なこと

Lewis Corporation（あなたの仲介業者）
この関係者が行うこと: 物件探索、対面またはビデオでの内見、売主側資料の収集、買付、交渉、重要事項説明、契約書類、決済の調整。法務・税務・融資・設計・施工のサービスは提供せず、あなたが指名する専門家と連携する（当社の住宅購入サービス）
確認すべきこと: 判断前にどの資料を見られるか。内見の進め方。他に誰を、いつ指名すべきか

売主側の仲介業者
この関係者が行うこと: 売主側を代表し、物件資料を提供し、買付を受け取り、内見の手配をする
確認すべきこと: どの資料があり、どれが不足しているか。売主が遠隔の買主と、送金を見込んだ決済日を受け入れるか

司法書士
この関係者が行うこと: 所有権移転登記の申請、本人確認と意思確認、委任状の作成（通常）、公証済み書類の受領
確認すべきこと: 海外でどの書類を、どの形式で、どのように公証・アポスティーユし、誰が翻訳するか。国内連絡先を誰にするか

居住国の公証人またはアポスティーユ発行機関
この関係者が行うこと: 署名と本人であることを証明し、アポスティーユまたは認証を発行する
確認すべきこと: 日本語の書類を公証できるか。所要日数

送金元の銀行と日本側の受取先
この関係者が行うこと: 手付金と残代金を送金する。資金の出所と契約書の提示を求める
確認すべきこと: 送金実行の条件。円建て金額の確定方法。着金の確認方法

納税管理人
この関係者が行うこと: 日本国内に住所がない場合、税金の通知を受け取り、代わって納付する
確認すべきこと: 自己居住の住宅でも必要か。誰がなれるか

居住国と日本の法務・税務アドバイザー
この関係者が行うこと: 契約、あなたの立場、両国での税務上の影響について助言する
確認すべきこと: このガイドで「確認すべきこと」とされている事項のすべて

遠隔でのご相談：海外からの物件探索の進め方

初回のご相談は、英語または日本語でのビデオ通話です。シンガポール、香港、台湾は日本より1時間遅れなので、当日中の日程調整も容易です。通話では、住宅の用途、誰がいつ住むのか、予算の範囲、ご存じのエリアや住まいで実現したい暮らし方、時期、内見のための渡航予定の有無をお伺いします。

ご要望に基づいて流通物件と業者間ネットワークを検索し、候補リストをお送りします。各候補には、売主側が開示している範囲で根拠資料を添えます。登記事項証明書、間取図、販売図面、マンションであれば管理に関する書類です。法務、税務、資金に関するご質問は、それに答えられる専門家に向けて記録しておきます。

ビデオ内見：何を見せてもらうべきか

ビデオ内見は、当社が物件を歩きながら行うライブ通話で、あなたが指示を出します。何を見る必要があり、何を測る必要があるかを事前に決めておくと効果的です。

ライブ内見のチェックリスト

日中の様子と、可能であれば夕方の様子も見せてもらうよう依頼してください。光と街の音は時間帯で変わります。収納や設備スペースを含むすべての部屋、四方の外観、通りの両方向、隣接する建物、主要な窓からの眺めを依頼してください。重要な箇所はカメラの前で採寸するよう、また、カメラでは伝わりにくい点（臭い、湿気、共用部の状態、その時間帯の周辺の音）について当社が気づいたことを伝えるよう、依頼してください。

ビデオでは確認できないこと、その答えはどこから来るか

境界と測量の状況は、登記情報と売主側が保有する境界確認書類から分かります。構造と状態は、国の制度に基づく資格を持つ建物状況調査技術者に依頼する建物状況調査（インスペクション）で確認できます。2018年4月以降、仲介業者は媒介契約書に調査業者のあっせんの可否を記載する義務があり、また、調査は欠陥がないことを保証するものではありません。築年と耐震基準は登記情報と建築確認から分かります。1981年6月より前に完成した建物は旧耐震基準で設計されており、国土交通省は多くの建物で耐震性能が不十分であるとしています。築年数の古い戸建てやマンションについては、どのような耐震診断や補強が行われたかを確認してください。

契約前には、宅地建物取引士が物件と契約に関する重要事項を書面をもって説明することが義務付けられています。当社では、バイリンガルの宅地建物取引士がこの説明を行います。2021年3月以降、売買についてもビデオ通話による説明が認められ、2022年5月以降は、お客様の承諾があれば重要事項説明書と契約書類を電子的に交付できます。海外にお住まいの買主も、渡航せずに両方を受け取ることができます。

委任状と公証の基本

日本の不動産購入における委任状は、所有権移転登記の申請など、司法書士が行う登記・決済の手続きに最も多く使われます。売買契約書にご自身で署名するか、郵送で行うか、電子的に行うかは、当事者間で合意します。契約日を確定する前に、署名の方法を当社と司法書士に確認してください。

通常、司法書士が委任状を作成し、署名の証明にどの形式が必要かをお伝えします。日本にいる人は登記の際に実印と印鑑証明書で本人確認を行いますが、それを持たない海外在住の買主は署名証明書で代替します。法務省は、日本の領事が発行する署名証明書のほか、領事館に出向くことが難しい場合には、居住国の公証人が作成した証明書も受け付けています。

外国の公証人による証明書を使う場合、問題となるのは、日本がその公証人の印をどのように認証するかです。ハーグ条約（アポスティーユ条約）の加盟国・地域であれば、指定機関のアポスティーユで一段階で済みます。非加盟の場合は別の認証手続きが必要で、法務局が何を受け付けるかは司法書士がお伝えします。

確認すべきこと：どの書類を、どの形式で、どこで公証し、アポスティーユまたは認証をどう受け、有効期間はどれだけか、誰が翻訳するか、いつまでに日本へ届ける必要があるか。相談先：まず司法書士、次に居住国の公証人または発行機関。

国・地域別の注意点：シンガポール、香港、台湾（書類）

シンガポール。シンガポールは2021年9月16日からアポスティーユ条約に加盟しており、Singapore Academy of Lawがアポスティーユを発行します。委任状などの私文書は、まずシンガポールの公証人が公証します。シンガポール在住の買主は、アポスティーユ付きの公証証明書が法務局の求める形式であることを司法書士に確認し、日本語で作成された書類を公証できるかを公証人に確認してください。

香港。条約は香港にも適用され、公証人が認証した委任状や宣誓書などの書類について、高等法院登記処（High Court Registry）がアポスティーユを発行します。同じ二点を司法書士に確認してください。

台湾。台湾は条約の締約国・地域の一覧に掲載されておらず、アポスティーユは使えません。日本台湾交流協会は、自ら認証業務を行っていないと案内しています。台湾での公証と認証のどの形式を法務局が受け付けるかを司法書士に確認し、着手前に公証人と手続きの流れを確認してください。

お名前を漢字で表記される方は、登記上どのように記録されるか、どの旅券表記が基準になるかを司法書士に確認してください。

送金の基本

支払いは、主に二つの日付から成るスケジュールです。契約時に手付金を支払います。金額は契約で合意するもので、固定のルールではないため、お客様の購入における金額と時期は当社にお尋ねください。決済時に残代金を支払い、仲介手数料、司法書士報酬、登録免許税もほぼ同じ日に支払期限が来ます。これらの金額は、当社が買付段階で作成する費用見積に記載します。お客様への適用は税理士にご確認ください。

確認すべきことを順に挙げます。日本国内の銀行口座がそもそも必要か、決済資金は司法書士の預り口座を経由するのか、売主へ直接支払うのか。答えは司法書士、売主の銀行、お客様の銀行によって異なるため、推測せず三者すべてに確認してください。円建ての金額をどう確定するか、契約から決済までの為替変動を誰が負担するか。送金の着金までに何営業日かかるか。決済日に余裕を持たせるため、一般的な数字に頼らず両方の銀行に確認してください。

銀行からの質問の背景には、日本の二つの報告制度があります。非居住者による不動産の取得は、前述のとおり20日以内に日本銀行経由で報告します。別に、居住者が非居住者から一回に3,000万円を超える支払いを受けた場合には支払報告書を提出しますが、これは売主側の義務です。

融資について。海外在住の買主によるこの価格帯の購入は、多くの場合、現金または居住国の自身の銀行との調整で決済されます。当社は融資の手配を行いません。借入をお考えの場合は、物件探索の前に銀行にご相談ください。

国・地域別の注意点：シンガポール、香港、台湾（資金）

シンガポール。送金の実行前に、署名済みの契約書や司法書士の請求書が必要か、どれだけ前に連絡が必要かを銀行に確認してください。購入やその後の所有について、シンガポール国内で誰かに報告する必要があるかを居住国の税務アドバイザーに確認してください。

香港。銀行への同じ三つの質問と、アドバイザーへの同じ質問を。

台湾。送金する年における個人の外貨決済の規則を銀行に確認してください。事前の承認や追加書類が必要となる年間の金額を含みます。これらの規則は台湾の中央銀行が定め、お客様の銀行が適用するため、ウェブサイトの数字に頼らず銀行に確認してください。売買契約書の提示が必要か、どの言語で必要かも確認してください。

このガイドは、居住国の印紙税、不動産税、報告規則については扱っていません。それらは居住国のアドバイザーにご相談ください。

納税管理人と購入後の義務

日本では、住宅の所有者への課税は郵送で行われます。一度限りの不動産取得税の通知、そして毎年、1月1日時点の所有者に送られる固定資産税と都市計画税の通知です。東京23区の標準的な税率は、固定資産税が1.4％、都市計画税が0.3％です。日本国内に住所がない場合、税務当局は通知を受け取り納付する日本国内の人を必要とします。それが納税管理人です。東京都主税局は海外在住の所有者に固定資産税の納税管理人申告書の提出を求めており、国税庁は、賃貸収入など国税の申告義務がある非居住者に納税管理人の選任を義務付けています。国税庁は、適切な納税管理人として、親族や税理士など日本に居住する人を挙げています。

確認すべきこと：賃貸収入のない自己居住の住宅でも納税管理人が必要か、誰が務めるか、届出はいつどのように行うか。相談先：日本の税理士、および居住国での影響については居住国の税務アドバイザー。

遠隔での購入の流れ：相談から鍵の受け取りまで

順序は変わりません。所要期間は、売主、銀行、書類によって変わります。

ビデオ通話でのご相談と要望の聞き取り。あなたは自宅、Lewis Corporationは日本。
候補リストとビデオ内見。根拠資料は事前にお送りします。日本。
任意での内見のための渡航。可能であれば、公証人または司法書士との面談が同じ週になるよう調整します。あなたは日本。
売主側仲介業者を通じた買付と交渉。日本。
司法書士の選任。海外で用意する書類（委任状、署名証明書、本人確認・住所証明、翻訳）の確定。あなたは自宅。
重要事項説明（海外にいる場合はビデオ通話）、その後、契約と手付金。あなたは自宅または日本。
居住国で書類を公証し、アポスティーユまたは認証を受け、司法書士へ送付。あなたは自宅。
決済資金の送金。着金までの余裕を確保。あなたは自宅。
決済と所有権の登記。国内連絡先が記録されます。鍵の引渡しは対面または事前に合意した方法で。日本。
20日以内に日本銀行経由で取得の報告。納税管理人の届出。最初の税金の通知が届く。日本で、あなたが指名した人が行います。

シンガポール、香港、台湾の読者の方へ

このガイドは、通年または一年の一部をご自身でお住まいになる住宅を前提としています。登記、契約書、重要事項説明は日本語です。Lewis Corporationは英語と日本語でお客様と共に進めます。各書類を英語で説明し、交渉は日本語で行い、重要事項説明はバイリンガルの宅地建物取引士が行います。

内見のための渡航は、書類の手続きに合わせて計画してください。内見する週に司法書士と面談できれば、本来なら郵送でやり取りする本人確認と署名を一度の訪問で済ませられます。このガイドは、あなたのビザ、税務上の居住地、居住国での報告義務には触れていません。それらは居住国のアドバイザーの領域であり、相談すべき時期は決済後ではなく買付の前です。

初回のご相談に持ち込むべき質問

仲介業者（Lewis Corporation）へ：

候補の各住宅について、内見を判断する前にどの資料を見ることができますか。
ビデオ内見はどのように行われ、依頼すれば何を測り、何を確認してもらえますか。
紹介される住宅の中に、売主側の媒介も受けている物件はありますか。
私の予算での購入における仲介手数料は、書面でいくらになりますか。
決済後の日本銀行への取得報告は誰が作成しますか。

司法書士へ：

海外でどの書類を、どの形式で、どのように公証・認証し、いつまでに用意しますか。
登記上の国内連絡先は誰になり、私の氏名はどのように記録されますか。
決済当日、資金はどのように受け取られ、確認されますか。

銀行へ：

送金の実行前に何が必要で、日本への着金まで何営業日かかりますか。
円建て金額はどう確定され、決済日が動いた場合はどうなりますか。

税務アドバイザーへ：

自己居住の住宅について、日本で納税管理人は必要ですか。
日本で住宅を所有することで、居住国ではどのような影響がありますか。

ご準備が整いましたら、ご依頼フォームから遠隔でのご相談をお申し込みください。ご予算の範囲、お住まいの国・地域、ご希望のエリアや住まいのイメージ、時期、ご希望の言語をお知らせいただければ、英語または日本語でのビデオ通話を設定します。

よくあるご質問

日本を訪れずに住宅を購入できますか。 法律上は可能です。日本では非居住者による取得に一般的な制限はなく、重要事項説明はビデオ通話で受けられ、契約書類は電子的に交付でき、登記は公証済みの署名証明書を添えた委任状に基づいて司法書士が行えます。一度も足を踏み入れたことのない住宅を買いたいかどうかは別の問題で、書類の手続きに合わせた内見のための渡航が一般的な答えです。

日本の銀行口座は必要ですか。 どちらとも決めつけず、司法書士と両方の銀行に確認してください。決済資金は、当事者によって司法書士を経由する場合も売主の口座へ直接支払う場合もあり、手付金と諸費用にはそれぞれ別の経路があります。答えはスケジュールに影響するため、初回のご相談で質問してください。

日本にいない場合、誰が私の代わりに署名しますか。 通常、司法書士が委任状に基づいて登記と決済の手続きを行います。その裏付けとなるのが、日本の領事または居住国の公証人による署名証明書です。売買契約書自体をご自身で直接、郵送で、または電子的に署名するかは売主側と合意します。書類の内容は司法書士が定め、当社は時期を調整します。

納税管理人は必要ですか。 日本国内に住所がない場合、税務当局は通知を受け取り納付する日本国内の人を必要とします。東京都主税局は海外在住の所有者に固定資産税の納税管理人の申告を求め、国税庁は非居住者に国税の申告義務がある場合に選任を義務付けています。お客様の場合に必要か、誰が務めるべきかは、日本の税理士にご相談ください。

住宅を購入するとビザが取れますか。 いいえ。出入国在留管理庁が定める在留資格は、活動または身分・地位に基づくもので、不動産の所有は含まれていません。どれだけの期間、どの資格で滞在できるかは、購入とは別に、入管業務を扱う弁護士や行政書士にご相談ください。

Lewis Corporationは法的・税務上の助言を行いますか。 いいえ。当社は東京都知事（1）第110843号の免許を受けた宅地建物取引業者で、業務は物件探索、内見、資料、買付、重要事項説明、契約書類、決済の調整です。法務、税務、融資、設計、施工に関するご質問は、お客様が指名する専門家にお願いし、当社はその専門家と連携します。詳細は会社概要と当社についてをご覧ください。

Lewis Corporationの対応エリアはどこですか。 東京都および近隣県で、京都にも対応しています。事務所は東京・恵比寿にあり、海外在住の買主との初回のご相談はビデオ通話で行います。